France : derrière la prétendue « bulle de l’immobilier », la « bulle organisée du foncier »

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L’addition secrète du logement en France : 1 500 euros au m2 pour le coût de la construction + 500 euros de normes diverses par m2 = 2000 euros pour le coût physique du logement par m2 + 1 000 ou 2 000 ou 3 000 ou 4 000 ou 5 000… euros pour 1 m2 de foncier (en fonction des lieux et des politiques, globales et locales) = 3 000, 4 000, 5 000, 6 000, 7 000 euros…. + impôts et taxes = des prix fous, mais pas de bulle !

BullesImmo L’immobilier est trop cher en France ! Bien sûr ! On n’arrive plus à se loger à Paris ! Et comment ! Vivement que tout baisse ! Mais pourquoi pas ! Taxons les logements ! Mais faites donc ! Le malheur du secteur du logement est qu’il concentre les jugements les plus passionnels avec les analyses les moins expertes – pour être poli. Et les politiques n’aident pas, souvent par manque de courage.

Pour avancer, il faut dire des évidences : le prix du logement dépend du prix de la construction, plus du prix des normes, plus de la fiscalité, plus des taux de l’intérêt et SURTOUT du prix du foncier. Or on n’en parle pas. Si l’on prend le prix de la construction, il faut compter entre 1400 et 1600 euros par mètre carré, disons 1500 euros en moyenne, et ceci dans n’importe quel endroit. C’est le prix moyen du ciment et du travail, qui n’a pas grande raison de changer, sauf bien sûr prestations spécifiques (à la hausse) et travail au noir (à la baisse).

Viennent les normes… en trop: elles renchérissent toujours le prix du mètre carré en demandant plus de prestations ou en réduisant le nombre de mètres carrés offerts pour une même emprise foncière. Citons-ici les parkings à voiture et à vélo ou encore les normes pour handicapés, sans oublier les normes thermiques, sismiques ou environnementales au sens large. Bien sûr, il faut y mettre un arrêt.

Vient la fiscalité : qu’on le veuille ou non, les impôts et taxes de toute nature se trouvent dans le prix du logement, et toujours à la hausse. Il faudra que le loueur rentabilise son actif, que le propriétaire le valorise. Et si les taxes sont trop fortes, alors le marché se bloque, la construction s’arrête, la rareté fait valoir ses droits. Bloquer ou encadrer le prix du loyer, affaiblir encore les droits du bailleur, accroître l’incertitude sur les règles et les normes conduisent toujours au même effet : moins de constructions, moins d’échanges, prix en hausse. Et qu’on ne parle pas de « bulle » comme s’il s’agissait d’une manipulation des constructeurs, des banquiers ou des propriétaires ! Vient le taux de l’intérêt. Il est très bas en France, en liaison avec l’efficacité des banques, leur concurrence et des taux de refinancement également très bas – le tout étant lié à la crise que nous vivons.

En réalité, le prix du logement, c’est le prix du foncier. Et pour faire baisser ce prix du logement, il faut donner la possibilité de construire plus, autrement dit de densifier les zones urbaines. Ceci veut dire que les pouvoirs locaux doivent être incités à le faire. Ce qui veut dire que ce pouvoir doit être donné aux intercommunalités et, de manière générale, à de vastes ensembles pour « dépolitiser » les choix, au sens étroit des élections, pour les politiser au vrai sens de la croissance et de l’emploi, au bénéfice d’ensembles plus larges.

Nous ne prenons pas le chemin de la baisse du prix du foncier avec des politiques qui réduisent la possibilité de densifier (le pouvoir des maires est notamment en passe d’être maintenu) et qui vont moins pousser à acheter pour louer (gestion administrée des loyers). On pourra alors parler de « bulle de l’immobilier », bon prétexte pour taxer, autrement dit faire empirer la situation ! Pour taxer les propriétaires occupants ou loueurs, on trouvera de « bonnes » raisons, sauf que l’analyse est fausse et le remède pire que le mal… Un mal qui n’est toujours pas identifié : la rareté entretenue du foncier. Des « experts » vont alors souhaiter que le prix du logement baisse… en ayant peur de la déflation ! Oui il faut faire baisser le prix du logement, mais en passant par le foncier. Les effets positifs l’emportent alors, et de très loin, sur les aspects négatifs (effet richesse des propriétaires).

Quand va-t-on dire que le logement, c’est le foncier ?